Risicomanagement
Conform de nota Grondbeleid wordt tussentijds, als onderdeel van de paragraaf grondbeleid bij de begroting, een actualisatie van het risicoprofiel uitgevoerd. Het risicoprofiel wordt bepaald door de risico’s te inventariseren en te kwantificeren (kans van optreden * financiële impact). Het risicoprofiel van het grondbedrijf staat gelijk aan de benodigde weerstandscapaciteit. Dit dient te worden afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit (=beschikbare vrije ruimte in de Reserve Bouwgrondexploitaties), op basis waarvan het weerstandsvermogen kan worden bepaald.

In de onderstaande tabel is per project het risicoprofiel weergegeven. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen de projectspecifieke risico’s en de meer algemene/conjuncturele risico’s die zich op het (macro)niveau van het totale MPG voordoen. Een voorbeeld van laatstgenoemde risico’s zijn de gehanteerde parameters. Risico’s ten aanzien van kostenstijging, opbrengstenstijging of rente zijn immers op alle projecten van invloed en laten zich minder goed kwalificeren als een risico specifiek samenhangend met een project.

Risicoprofiel grondbedrijf Programmabegroting 2020 (in €, afgerond op duizendtallen)

Uit de tabel blijkt dat het gekwantificeerde risico op MPG-niveau een groot aandeel heeft in het totale risicoprofiel. Dat is de uitkomst van gemodelleerde risicoscenario’s ten aanzien van de gehanteerde parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente. De belangrijkste risico’s hierbij zijn:

• Risico op stijging van de rente, waarbij in het risicoscenario is uitgegaan van 1% hogere rente. Dit heeft een relatief grote financiële impact, vooral door de projecten in het MPG die een relatief lange looptijd hebben, zoals Breekland en Westerdel;
• De verwachting ten aanzien van de kostenstijging is dat de kosten in de grond-, weg- en waterbouw de komende jaren verder gaan stijgen, doordat prijzen van grondstoffen en materiaal steeds meer onder druk komen te staan. Ook markteffecten spelen hierbij een rol. Door de aantrekkende economie zijn de portefeuilles van aannemers van civiele werken goed gevuld. Hierdoor worden ze selectiever in het aannemen van opdrachten. In het risicoscenario is uitgegaan van een 0,5% hogere kostenstijging;
• Ten aanzien van de opbrengstenstijging wordt in het risicoscenario uitgegaan van 0% opbrengstenstijging. Gezien de huidige staat van de woningmarkt is dit risico echter beperkt. Bovendien is in de grondexploitaties een relatief lage opbrengstenstijging aangehouden. In de grondexploitaties voor bedrijventerreinen wordt zelfs gerekend met een opbrengstenstijging van 0%.

De projectspecifieke risico’s hebben een groot aandeel in het totale risicoprofiel, hoofdzakelijk als gevolg van risico’s die direct samenhangen met de projecten Breekland en Westerdel. Dat hangt ook samen met de relatief lange resterende looptijd van deze projecten. Voor de korter lopende grondexploitaties / projecten zijn de risico’s aanzienlijk kleiner. Enerzijds omdat het schattingsrisico kleiner is (de nabije toekomst laat zich eenvoudiger voorspellen), anderzijds omdat risicoscenario’s ten aanzien van fasering of grondprijzen een relatief beperkt effect hebben. Daarnaast is het zo dat het volume van de totale kosten en de totale opbrengsten in projecten als Breekland en Westerdel groter is, waardoor het risico in absolute zin ook groter is in vergelijking met projecten van kleinere financiële omvang.

De belangrijkste risico’s op projectniveau zijn de volgende:

• Breekland:
  • het risico bestaat dat, mede vanwege het overaanbod in de regio, de grondprijzen op enig moment onder druk komen te staan. Omdat op Breekland absoluut gezien nog veel uit te geven areaal bedrijventerrein aanwezig is, heeft een lichte prijsdaling een relatief groot financieel effect;
  • Het risico bestaat dat het gemiddelde uitgiftetempo van 1,1 hectare per jaar niet wordt gehaald. Dit kan op enig moment leiden tot een verlenging van de resterende looptijd van het project wat een negatief rente-effect tot gevolg heeft;
• Westerdel:
  • In deelgebied De Eilanden wordt een relatief duur programma voorzien. Dat betekent dat juist in dat deel van het plan hoge grondopbrengsten moeten worden gehaald. Indien op het moment van ontwikkeling van dit deelgebied er onvoldoende markt is voor het dure segment, bestaat het risico dat het programma moet worden gewijzigd met lagere grondopbrengsten tot gevolg;
  • De aanleg van de nutsvoorzieningen wordt ook als een klein risico gezien. Door personeelstekorten bij de nutsbedrijven, wordt het steeds lastiger om tijdig de aanleg van de nutsvoorzieningen te realiseren. Dit is een landelijke trend, die ook binnen het project Westerdel een risicofactor vormt. Immers, als de nutsvoorzieningen niet zijn aangelegd, dan kan de grond niet bouwrijp geleverd worden aan de ontwikkelende partijen. Hierdoor kan het project lichte vertraging oplopen.

In totaal is op basis van de bovenstaande risicoanalyse een weerstandscapaciteit benodigd van circa € 1,4 miljoen. Ten opzichte van de Programmabegroting 2019 is het totale risicoprofiel gelijk gebleven. Het saldo van de Reserve bouwgrondexploitaties is voldoende om de risico’s op te kunnen vangen. Het saldo van de Reserve bouwgrondexploitaties bedraagt ultimo 2018 circa € 3,0 miljoen.

Voor Breekland is een aanvullende verliesvoorziening getroffen die ultimo 2018 circa € 0,8 miljoen bedraagt.
Deze aanvullende voorziening is bedoeld om het specifieke (afbreuk)risico dat samenhangt met de looptijd van Breekland (langer dan 10 jaar) op te vangen. Het afbreukrisico is daarmee afgedekt en dit risico is verder dan ook niet in deze risicoanalyse meegenomen.

Beheersmaatregelen
Bij de verschillende projecten is sprake van een aantal risico’s. Waar mogelijk wordt getracht de nadelige effecten van deze risico’s te mitigeren met beheersmaatregelen. Voor een aantal van de belangrijkste risico’s zijn beheersmaatregelen getroffen:

• Beheersing van het renterisico vindt plaats doordat voor een groot deel van de financieringsbehoefte inmiddels leningen zijn afgesloten onder gunstige voorwaarden. De kans dat de rente de komende 10 jaar aanzienlijk hoger wordt is daardoor beperkt;
• De belangrijkste risico’s voor het project Breekland zijn het uitgiftetempo en het (onder druk van de markt) niet realiseren van de geraamde grondopbrengsten. Om het nadelig effect van dit risico te beperken zijn de volgende beheersmaatregelen getroffen:
  • De inzet van accountmanagement en extra marketing en promotie van de afgelopen jaren wordt gecontinueerd. Deze kosten zijn opgenomen in de grondexploitatie;
  • Bedrijven wordt de mogelijkheid geboden om grond eerst in erfpacht af te nemen. De afgelopen jaren zijn verschillende kavels in erfpacht afgenomen;
  • Er wordt een grondprijsstaffel gehanteerd op het bedrijventerrein Breekland.

• Het grootste risico voor het project Westerdel is de opnamecapaciteit in de markt van het dure programma op de Eilanden. Dit is een actueel risico gezien de ontwikkeling van De Eilanden steeds dichterbij komt. Ter beheersing van dit risico wordt, in overleg met de marktpartijen, gestreefd naar een optimaal gedifferentieerd woningbouwprogramma.

Verwachte winst
Voor winstgevende grondexploitaties geldt dat er onder voorwaarden (tussentijds) winst kan en soms zelfs moet worden genomen. De criteria voor winst nemen staan beschreven in de Notitie grondbeleid bij jaarstukken en begroting 2019 van het BBV.

Indien voldaan wordt aan de criteria voor winstnemen dan schrijft de BBV voor dat winst genomen moet worden conform de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat de winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). Met andere woorden, bij grondexploitaties met een verwacht positief resultaat moet in verschillende stappen tussentijds winst worden genomen, waarbij de omvang van de tussentijdse winstneming per keer afhankelijk is van de financiële voortgang. Overigens bestaat de mogelijkheid projectspecifieke risico’s in mindering te brengen op de berekende winstneming.

Op dit moment zijn er drie projecten die zowel een verwacht positief resultaat hebben als voldoen aan de criteria voor winst nemen. Hierbij geldt onder andere dat het verwachte eindresultaat voor deze projecten betrouwbaar kan worden ingeschat. Dat wil zeggen dat het waarschijnlijk is dat de verwachte positieve resultaten samenhangend met deze projecten gerealiseerd zullen gaan worden. Het gaat om:

• De Ark;
• Sint-Maarten.
• Dr. Wilminkstraat fase 2;

Overigens heeft de grondexploitatie Breekland op basis van de volledige looptijd t/m 2034 ook een positief resultaat. Deze grondexploitatie voldoet echter niet aan de door de BBV gestelde criteria voor winst nemen.
De winstverwachting is gebaseerd op de grondexploitaties per 1-1-2019. Als de werkelijke ontwikkelingen afwijken van de grondexploitaties per 1-1-2019 dan heeft dat effect op de nu geraamde winstverwachting. Pas bij de jaarrekening kan de werkelijke omvang van de (tussentijdse) winstneming definitief worden vastgesteld.

Winstverwachting begrotingsperiode 2020-2023 (afgerond * € 1.000)

De totale winstvoorraad in de lopende grondexploitaties bedraagt per 1-1-2019 circa € 0,7 miljoen (exclusief projecten met een langere looptijd dan 10 jaar). Conform de Nota Grondbeleid komen winstnemingen ten gunste van de Reserve Bouwgrondexploitaties.

Ten overvloede, maar de winstverwachting is gebaseerd op de omvang van de projectenportefeuille op moment van schrijven. Op het moment dat nieuwe projecten worden toegevoegd, dan leidt dit vanzelfsprekend tot een ander financieel beeld.

Ontwikkeling Reserve Bouwgrondexploitaties
Conform de Nota Grondbeleid wordt  in de paragraaf grondbeleid van de begroting jaarlijks het verwachte meerjarenverloop van de Reserve Bouwgrondexploitaties weergegeven. De Reserve bouwgrondexploitaties wordt benut voor het treffen van verliesvoorzieningen bij verliesgevende grondexploitaties, het afwaarderen op grond, dekking van het budget van strategische aankopen en dekking van benodigde voorbereidingenkredieten ten behoeve van de initiatief- en definitiefase van een project. Tot slot dient de vrije ruimte in de Reserve Bouwgrondexploitaties voor het afdekken van het risicoprofiel van alle grondexploitaties (beschikbare weerstandscapaciteit).

Prognose meerjarenverloop Reserve Bouwgrondexploitaties (afgerond * € 1.000)

De verwachting is dat het saldo van de Reserve Bouwgrondexploitaties de komende jaren zal toenemen als gevolg van tussentijds winstnemingen of winstneming bij afsluiting van grondexploitatieprojecten met een verwacht positief resultaat. Per 1 januari 2019 bedraagt het saldo van de Reserve Bouwgrondexploitaties circa € 2,7 miljoen. De verwachting is dat het saldo zal toenemen tot circa € 3,4 miljoen per 31-12-2023.

Indien de minimaal benodigde omvang van de Reserve Bouwgrondexploitaties wordt overschreden mag conform de Nota Grondbeleid het meerder ten gunste worden gebracht van de Algemene Reserve. Deze afweging vindt plaats bij de jaarrekening.